商业项目的升级改造，并非有面无里，而是对商业物业及内容的二次塑造与再生。
从百货商场盛行到购物中心遍地开花，再到城市综合体存量发展，郑州商业经历30多年的沉淀与发展，迎来新的机遇和挑战！
近年来，郑州新增商业体进入“疲软状态”。年新增商业15个，年新增商业14个，年新增商业仅有6个，新增商业体量40.8万方跌至三年来最低点，除受疫情影响外，还与郑州自身商业发展有关。
当下，郑州商业已从增量时期进入存量时代，商业同质化严重，各商场出现“逛无可逛”的现象。在新时代背景下，更考验商业运营者在空间和内容上的推陈出新，为消费者带来个性化的购物体验。
伴随新商业体入市同时，处于存量状态的商业项目也在升级盘活。据了解，年郑州就有亚细亚卓悦城、大融城、佳纷天地、富田太阳城购物中心等四个旧商业体升级改造后面世，现如今怎么样了？
1、亚细亚：卷土重来未可期
作为郑州的“郑中心”，二七广场在两个月前就开始热闹了起来。
二七广场现状广场西侧的小公园刚建好不到一年，又被围挡重新围了起来，种下的绿植、铺好的石阶不知去往何处，现如今二七塔南边那块空地也成为了永远的过去，取而代之的是吊机和钻机的日夜嘈杂，据了解是为了建设二七广场地下隧道！
改造中的亚细亚而相比于周边的喧嚣，位于广场东南角的亚细亚则安静了许多。这个曾闻名全国掀起中原商战的“领头羊”，在商圈迭代变迁中落下帷幕，最终沉浸在时代的漩涡中。
被列为郑州历史文化片区的二七德化街，在“中优”城市功能部署下被要求进行升级改造，如今位于德化街26幢楼宇建筑外立面基本完成，唯独剩下德化街的“龙头”——亚细亚。
升级后的德化街在年，亚细亚升级改造初期，宣称欲打造为时尚白领、年轻群体的“潮玩食趣新领地”，并更名为亚细亚卓越城在年卷土重来。
亚细亚效果图可问题是现在已是年5月，外立面雏形与效果图还相差甚远，更不用说内部软硬件的调整。在年内开业，似乎不太可能！
放眼二七商圈，在夕阳余晖下静立的还有郑州华联商厦、金博大城、大乐城（原百盛），它们都曾是商业战场上的“悍将”，只是在时代浪潮下褪去了昔日光环。
2、大融城：铁打的房东，流水的租客
位于人民路与商城路交叉口的大融城（原百盛商场、大乐城），是二七商圈第一个退场也是很早开始改造升级的项目。
大融城仅在半个月前，上海城市发展控股（房东，物业持有方）官宣与光大安石（新租客）签署合作，并将Igo大乐城更名为大融城（这已是第三次更名。尚未面世就更名，大乐城胎死腹中）。
从年百盛宣布闭店，上海城市发展便收回物业经营权，并开始了全面改造和物业升级，在改造建设的过程中，大乐城具有一定空间设计感的外立面还挺令人期待，而在计划开业前期突然宣布更名，着实让人意外！
历经四年的改造，可能就是为了在新租客面前上个好价钱！
目前，商场外立面改造进入尾声，具体开业时间尚无定论，但在商场一层的雅戈尔旗舰店已开业运营近一个月。据其店员了解，雅戈尔不在商场物业管理范围内，独立自主作业。这说明房东可能将物业使用权进行了分割，大融城只是份额较大的典型代表！
从汇龙城到百盛商场，再到大乐城，再到大融城，连续易主也使其如过山车般经历商业发展的高潮和低谷。
那么，在全国10大城市落地19座的大融城，曾将烂尾楼运营成典范，并擅长改造存量市场价值被低估的商业项目，能否给郑州二七商圈注入新鲜血液？拭目以待。
3、佳纷天地：搏一搏单车变摩托
项目位于郑州二七区航海中路与京广南路交汇处南，前身是郑州合一置业打造的京莎鞋世界，在“郑州京广路鞋城商圈”的高光时期应势而生。
自年以来，京广路鞋城开启了野蛮成长史，26年时间里，汇集京莎鞋世界等各大鞋业专业市场。只是近年来，商圈发展饱和，市场低迷竞争同质化，产能严重过剩鞋业利润下滑，商圈对转型零售的呼声越来越高。
于是在年5月，京莎广场与百强上市房企佳兆业商业集团“联姻”（实则卖身），升级转型为“针对年轻消费者，以国潮为主题，直播街区为特色的潮流聚集地”，计划改造时间为1年。
佳兆业看中项目的区位优势，位于中心城区，人口密度大、生活设施配套齐全，周边分布中高档社区，辐射学校、医院、市政单位等众多人流，可走社区型商业发展路线，与隔壁老王形成差异化运营。
昨天邦君实地走访之后，只能感慨一句：理想很丰满，现实很骨感。
据了解，京莎广场总建筑面积约16万m，物业类型分为商业（约5万m）、停车场（约4万m）、写字楼（约5.2万m）、公寓（约1.8万m）等共四类，佳兆业完成对其收购后，开始对写字楼、公寓等进行出售，以最快的方式回笼资金！
据佳纷天地招商人员获知，目前项目招商确定入驻品牌完成近80%，预计6月26日开业。但目前与国潮相关的业态品牌只有李宁，直播式运营也变成了打造一片网红打卡地。
坊间称佳兆业为“旧改之王”，不知是赞美，还是讽刺？起初将国潮、直播作为项目发展的桥头堡，旨在与西边不足1.5公里的二七万达形成差异化、错位化发展，现在看来可能只是招商的噱头！
目前，佳纷天地的业态品牌与“老王”家的并无太大区别，作为雄踞郑州西南近十年之久的二七万达，早已成为周边社区居民“吃喝玩乐购逛”的首选地，若“国潮”“直播街区”的主题定位成为泡影，那么佳纷天地想要虎口夺食恐怕有几分难度！
佳纷天地作为佳兆业布局郑州的首个商业项目，多少有些赌的成分，赌赢了，能在郑州持续开疆拓土（单车变摩托），否则可能要脚底板抹油——开溜。
当然，至于最终结果如何，仍需时间验证！
4、富田太阳城购物中心：任重而道远
富田太阳城购物广场自年诞生以来，一直作为管南商业的代表，算得上管城南部商业的起点。只是商业体量不足5万方，只能定义为社区型商业。
与西侧福都广场、东侧万科美景龙堂相比，优势是在海底捞、永辉超市的拥趸下深入绑定了与周边居民的关系。这正是社区商业的本质属性，打造本地化生活服务，以服务带动消费，在消费中融入服务。
若与年开业的盛华里作比较，目前该区域缺少一个高品质的时尚购物中心，来满足周围人群的生活需要和购物体验。
富田太阳城购物广场作为八年前的商业体，业态、品牌及装潢等显然已经不能满足当下人们多样化的消费需求。因此，富田购物广场早在去年便开始了外立面的改造升级，同时内部也进行新业态调整和品牌升级！
现如今，资产持有方大手笔投入进行改造筹备，外立面的升级只是表面的场景打造，更重要的是内容填充以及背后推手的专业运营管理和对市场变化作出的及时调整或消费回应。
据了解，富田太阳城购物广场属于河南振兴集团旗下商业项目，但其核心业务是房地产，商业发展只是其副业，那么对富田太阳城购物广场未来发展而言，任重而道远！
总得来说，一个具有前瞻性、可持续化发展的商业项目需要资金投入，更需要专业化团队操盘运营。在不同的发展时期进行不同的准备和操作，转型、被收购都不是最终目的，如何实现持续经营、长期效益才是关键！
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撰文：木易