要问房子长期的价格跟什么有关？相关的因素很多，但我个人认为最重要的是人口，有人的地方，就有购房需求。有人的地方，经济发展就会活跃，购买力就强。
给大家看个数据：
年人口增量前11位的城市，除了石家庄、合肥外，二手房价格都上涨了！
▼年主要城市人口增量图
▼年1月二手住宅销售价格
数据来源：国家统计局
看到没有，人口增量越多的城市，房价涨幅就越高。所以要想知道全国各地的房价未来怎么走，弄清楚人口流动情况非常必要。
01
现在中国人口流动有啥特点？
国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》总结了几点：
第一点：流动人口总量从年开始下降了——年是2.53亿人，年是2.45亿人，这是下降的第二个年头了。
老百姓不爱跑动了。
第二点：跨省流动人口下降了——过去6年，老百姓喜欢往省外跑，但现在就喜欢在自个儿省内转转。
第三点：流动人口家庭收入增长幅度比人均支出增长幅度要快。背井离乡的图啥啊，挣钱呗。
第四点：流动人口成为咱们国家人口变动的重要因素！
一个地方的人口要想有爆炸性增长，就得靠大批量的外来人口，现在有好多城市都颁布了五花八门的优惠落户政策！
02
具体到每个城市人口流动是什么情况？
下图的红色气泡代表人口流入，绿色气泡代表人口流出，红色气泡越大证明人口流入越多。
老牌一线城市——北京、上海，越来越少的人愿意去了，从去年开始甚至有很多人已经决定离开这里了。
▼-年部分重点城市常住人口逐年增量示意图
数据来源：省统计年鉴，城市统计公报
这些人去哪儿了？
深圳和广州，以及一些强二线省会城市。
广州深圳——一线的后来者，迎头赶上
北京上海常住人口早就超过万，但是广州深圳不一样。
广州，年常住人口是万，人家年的目标是万人。万/18年=30万/年。
深圳，年常住人口是万，年的目标万，三年增长空间万，胃口很大。一年要增加75万人啊。
这两个城市，都是一线城市，强大的城市资源和竞争力足够吸引人，再加上主动放宽人才落户条件。
人，自然跳到碗里来。
（PS：参考《广州市城市总体规划（-年）》和《深圳十三五规划》）
杭州——二线城市的“独角兽”
杭州去年人口流入量，全国排行第三，也是唯一进入前三的二线城市！
杭州人才吸引力=高新技术产业/互联网产业+薪资收入+人口政策+相对低的房价。
杭州吸引来的，统统都是有技术有潜力的年轻人。
这几年，杭州的房价涨得贼快——年环比增速26.86%！
杭州得感谢阿里爸爸，说实话，我发现好些年轻人都去了杭州定居，再加上自然环境好，G20召开，更是打响了杭州的知名度！
杭州，预计将继续吸引有才之士！
坐拥劳动力的省会——未来尽收人口红利
看下图，安徽、湖南、河北、四川、河南，人口是增加的。这几个省份特点非常相似，人口规模较大并且城镇化水平低。
由于咱们国家流动人口新特点是老百姓不爱走动+喜欢在自个儿省内转转。所以我们可以推测，这几个省份的省会城市，将来会有大量人口涌进来。
▼年省份+直辖市发展潜力图
数据来源：省统计年鉴，城市统计公报
标注：气泡大小代表近一年人口增量，气泡越大，增量越大；空心气泡代表人口减少。
人口规模赶超省会的那些低调地级市
山东临沂、安徽阜阳、福建泉州，人口增长量和省会不相上下。
▼常住人口超过省会且近年来人口有较大增量城市
注：年常住人口数量，括号数据为-五年人口增量，单位：万人
数据来源：省统计年鉴，城市统计公报
03
这些城市未来前景如何？
一个地方的房价，与常住人口及增长情况是正相关的。接下来我们分析上面提到的各个城市未来发展前景如何。
深圳、广州
深圳是一线城市中最年轻的那位，在房价方面，是和北京上海最靠近的那位。
到年，全国房价低迷，可人家依旧高歌猛进；年虽然有楼市调控阻碍，但是房价稳稳地涨到00元/平方。深圳还在吸引人口，这个城市的潜力还在释放，因此，未来房价会非常坚挺。
广州市是一线城市的老大哥，城市容量还是有压力的。
所以他目前给出的每年人口增量额度是30万。而且，要的是高层次人才，目的是人口结构的细分调整。
广州历史房价上涨的动力相比深圳及其他一线城市的确是比较弱的。但是，广东省也在打自己的算盘。
今年8月初，广东省的一份重要文件提到：以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。探索行政区划改革创新，优化行政区划设置和行政区划结构体系。
意思就是：广东省将“优化行政区划设置”。
目前广东省最发达的6个城市里，面积一个比一个小。所以，会影响城市发展，得变大。
广州目前陆续把花都、番禺、增城、从化收编了；接下来，应该还有收编的举动。另外，深圳会不会也有类似举措呢？很有可能会有撤并之举。
行政区域调整的威力有多大，看看16年成都行政区域调整，房价立马就抬头。
福建长乐市并入福州市改区，房价立马从四位数改为五位数，基本等于福州市均价了。
所以广州深圳周边的小地方，是很有机会的。
（PS：这份重要文件的全名是《中共广东省委关于加快推进新时代全面深化改革的若干意见》）
杭州
杭州，这里真的给阿里爸爸点个赞。把杭州余杭区这个小农村，改造成了中国的硅谷。引导杭州走上了集聚高新产业+互联网产业的方向，吸引来的，基本是都是可以拿高薪的年轻人。在这样的背景下，房价是蹭蹭涨，发展前景看好!
合肥、长沙、石家庄、成都、郑州
这几个省会城市，本身是人口大省，目前城镇化低，未来人口数量上升的可能性非常大。而且，这几个城市对于人才，给出的落户政策，那是诚意满满。
这些城市房价本来就低，若城市配套完善速度+产业优化整合速度+经济发展速度人口流入速度，房价上涨的势头会更持续，更猛烈。
山东临沂、安徽阜阳、福建泉州
山东临沂是中国北方最大的物流基地，是商品批发集中地，物流产业发达会带来人口的聚集效应，所以房价不会跌。
福建泉州，基本上你能说出来的服装、鞋业品牌，基本都出自泉州，GDP更是一直排福建省首位。年碧桂园是已经在泉州布局了；碧桂园在安徽阜阳新增的土地储备量是仅次于郑州的，全国排名第二。相信房企大佬们的眼光不会差到哪里去。
综上，我们总结了几个主要城市的人口流动特征，也预估了这种流动对未来房价的影响。
不过城市房价一般是由当地经济整体财富+富人阶层迁入量+贫富分化水平+房屋供应能力综合决定的。
所以，一二线城市的居民会觉得买不起房子，但新楼盘一个比一个热；三四线城市房价低，但是人口迁出太多，特别是富人都往高级别城市走了，去库存压力依旧大。
04
最后，小司这里还要提到一点，咱们国家人口流动已经转向第二阶段。
人口流动特点呈现出农村人口和三四线城市人口，开始往一二线城市或都市卫星城市流动。
人口集中没什么不好的，集中资源，也代表着节约资源。
鉴于此，国家对行政区域划分肯定是要调整的。
作为大城市，真正要给城市解压松绑，不是抑制人口流入；
而是，优化人口结构——培养和吸引年轻的，高素质的人；优化人口空间分布——拓展中心城市的新区范围+在新区布置有潜力的产业+发展城市轨道交通。
这是一个互为因果的过程。
所以，当你看到一些城市在这几个方面做得好，那么未来，这些中心城市和新区发展不会差，房价也不会差。
大城市化，城市群化，将是未来一二十年的趋势。
本文数据来源：国家统计局
图表来源：
中国指数研究院
21世纪经济报道
文章来源：小司聊理财