3月突如其来的疫情反复，给广大群众的生活造成极大的不便，而如今全国各地疫情形势依旧严峻，为了响应疫情防控的需要，很多企业停工停产，门面闭店许久，但每个月仍有固定支出的租金成本及人力成本，这无疑给企业带来一笔沉重的负担。那么，疫情之下产生的租赁纠纷该如何解决呢？
时事聚焦：因疫情闭店，租户要求解约协商未果！
据媒体报道，某鞋业公司与某商场签订下商铺租赁合同，租下了一间商铺用于日常经营，租赁期限至年12月31日止。合同签好后，商场便将柜位交付给该公司。不料，突如其来的疫情风波悄然而至，因当地疫情形势严峻，为配合防控需要，该公司无奈闭店数日。
年3月，该公司向商场提出撤柜解除合同，但协商未能达成一致。后该公司便将商场诉至法院，要求确认租赁合同解除，并要求对方退还房屋租金、押金等合计25万余元。而商场方面反诉称，要求对方支付租赁期间的店庆费、物业费及违约金合计10万余元。
上述案例并非个例，尤其是在这些年来大环境的影响下。近日，疫情的反复使得无数小微企业和个体工商户经营者陷入焦虑和苦恼之中。4月10日，为更好地应对解决本轮疫情防控和经济社会发展的新情况新问题，上海市高级人民法院印发《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（年版）》。
结合新规及司法实践，类似的问题该如何解决呢？关于传出的“减免租金”，又该如何正确理解呢？今天，上海一湃律师事务所就来和各位读者一同探析上述话题。
以法说事：疫情期间是否一定要减免房租？
1.结合上述案件，如何解读法院的判决结果？
上述案件中，经法院审理，判决案涉《租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应依约履行。承租方于年4月撤柜搬离，故合同应于当日实际解除。承租方应支付出租方租赁期间的租金、店庆费、物业费近18万元。虽然新冠疫情蔓延属于不可抗力，但在4月以后，该地的疫情已逐渐缓解，案涉《租赁合同》并非完全不能继续履行。
综合疫情对合同履行的影响程度、某商场另行招租所需的合理期间、《租赁合同》中的相关约定及某商场应负的减损义务，法院最终判决承租方应赔偿出租方3个月房屋租金损失3.65万元，房屋押金元不用退还。由于承租方已缴纳柜位及设施使用费41万余元，出租方应退还剩余租金近20万元。
疫情及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力，我们可以看到，该判决结果充分考虑了新冠疫情这一不可抗力对租赁合同履行的影响。如果强行要求承租方继续履行租赁合同，则其损失会不断扩大，长时间无法走出亏损的泥沼，有违公平原则，最终亦会影响到出租房的租金收取。而判令解除租赁合同，同时综合考量疫情对合同履行的影响程度等因素，由承租方赔偿出租方一定的租金损失，及时终结合同僵局，能够找到双方的利益平衡点，依法保障各类市场主体合法权益，最终达到“双赢”的效果。
2.房屋承租人可以主张疫情期间的房租减免吗？
上海高院《关于涉疫情合同纠纷案件法律适用问题的系列问答（年版）》中明确了，对于商业用房，承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合情势变更情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
而对于居住房屋的租赁合同纠纷，应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
结语：
此次疫情，对大家来说都是一次考验，站在房屋租赁双方的角度来看，都牵涉到不同方面的利益。但疫情并非万能的挡箭牌，对于类似的问题，最好的方法莫过于双方能够心平气和的处理矛盾，互相理解，遵循以和为贵的原则，把损失最小化。对此，您怎么看？欢迎和上海一湃律师事务所分享您的看法！